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• 売るか壊すか、そのままか？

  “空き家にさせない”実家対策

空き家率が過去最高に売るに売れないケースも

今年は「空き家」問題が話題となった。住人が亡くなり、空き家となって、そのまま放置されているのが典型的な例だ。
総務省が今年7月下旬に発表した「住宅・土地統計調査」によると、2013年の空き家数は全国で820万戸と5年前に比べて63万戸増加。空き家率は5年前より0.4％ポイント上昇し、過去最高の13.5％となった。
「この調査の結果が出る前から、空き家の増加は指摘されていました」と言うのは、「最新住宅キーワード」ガイドの山本久美子氏。
「借り手のいない賃貸の空き家が多い。その他では、相続した実家がそのまま空き家になっていたり、親が介護施設に移り、空き家が続いていたりといったケースが増えているのも課題です」
親が亡くなり実家空き家になってしまったら売却するという方法もあるが、相続関係が複雑だったり、正しく登記がされていなかったりで、なかなか売れないケースもあるので注意が必要。親の生前に、登記などを確認しておく必要があるだろう。

相続税の節税対策で賃貸物件の建設が活況

一方、実家が空き家になる前に、二世帯住宅や賃貸住宅に建て替えようという動きも活発だ。国土交通省によると、2013年度の新設住宅着工戸数は前年度比10.6％増の約98万7,000戸だが、そのうち賃貸物件は15.3％増の約37 万戸。賃貸物件が好調なのは、来年1月から基礎控除額が引き下げられる相続税の節税対策が背景にある。現在は、相続税の対象となる死亡者は年に5万人程度だが、来年1月以降はその1.5～2倍程度に増えるだろうと予測されている。ただし、相続するのが賃貸住宅なら、一定割合が資産評価から引かれるため、その分、相続税の評価額が下がるのだ。
また、二世帯住宅にするという手もある。二世帯住宅は宅地の評価額を80％減額（2015年1月1日以降は330平方メートルまで）する「小規模宅地等の特例」が適用されるからだ。
「リフォーム」ガイドのYuu氏も「相続税はもとより夫婦ともに働く子世帯が増え、親世帯も高齢化するなど、様々な状況から、二世帯住宅に注目が集まっていることは間違いありません。最近オープンした住宅展示場では、展示されているモデルハウスの多くが二世帯住宅や賃貸併用住宅だったり、相続税に関係するセミナーに人がたくさん集まったりするなど、今年中に何かしようとしている人が多いことを実感しますね」と話す。

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• 趣味最優先のコンセプト型賃貸に住む

趣味や嗜好に特化したコンセプト型賃貸やシェアハウスが増え、注目されている。たとえば、ソムリエが管理員を務めるワインアパートメントや、ガレージを備えたライダーズマンション、入居者全員で猫を世話する猫付きマンションなどはほんの一例。もっとも物件数はまだ少ない。国土交通省が今年3月にまとめた「シェアハウス等における契約実態等に関する調査」によれば、物件は全国に約3,000件あり、うち4分の3にあたる2,000件が東京都、特に23区内に1,900件が集中している。その中でも「コンセプト型」といえるような趣味や嗜好に特化した物件はさらに限られるわけだが、今年は多くのメディアで取り上げられ、話題を呼んだ。
また、借り手が好きなように内部を改装でき、原状回復は免除される「借り主負担DIY型」賃貸も登場するなど、入居者をいかに増やすか、業者がアイデアで勝負しはじめたのだ。

★「賢いマンション選び」ガイド　大久保恭子氏
個人主義の確立している欧米では、プライバシーを尊重した上で互いに助けあう、つかず離れずの関係性が成り立つのでルームシェアは浸透していますが、日本の場合、共通の暮らしのテーマがない単なるシェアハウスでは入居者は集まりづらいのでしょう。

ワインアパートメント
写真提供：イノーヴ株式会社

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• 「新築＋中古」で立地重視の住宅購入

昨年から消費者は中古住宅を積極的に選ぶようになったが、今年はより安心して中古住宅が買えるような制度や環境が整った。その一つに、住宅の劣化状況、不具合の有無などを調べる「住宅建物診断（インスペクション）」がある。検査項目・方法などのあり方については、国土交通省が昨年6月、ガイドラインをまとめた。
大手に続き中小の仲介会社でも、このインスペクションをサービスに取り入れるケースが増えてきた。たとえば株式会社オウチーノは、同社サイトを利用して中古住宅を購入した後にリフォームを行った顧客などを対象に、インスペクションにかかる費用を全額負担する。
東日本不動産流通機構によれば、2014年7～9月期に成約した首都圏の中古マンションの平均築年数は、前年比0.2％増の19.7％。5 四半期連続の上昇であるという。また、中古戸建住宅も同様に、成約物件の平均築年数は前年比0.8％増の20.9％となり、古い物件が売れるようになっている。

★「不動産売買」ガイド　平野雅之氏
大手も中古住宅購入からリフォームまでのワンストップサービスに参入しています。新築・中古の垣根がなくなってきたため、今後は住宅購入の条件として、立地がより重視されるようになるでしょう。